Les INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS - Conseils France entière, Nice, Monaco & à l'International.
Un investissement immobilier performant doit rassembler plusieurs conditions : un bien de qualité, une sélection stricte du locataire, une gestion locative rigoureuse, une assurance loyers impayés et dégradation, une protection juridique, l’anticipation d’une éventuelle carence locative, ….
Fraselle Consultants a développé des partenariats avec des promoteurs dont la réputation, le savoir-faire et la fiabilité sont reconnus.
Fraselle Consultants a instantanément connaissance des programmes en cours de commercialisation et peut ainsi sélectionner les plus attractifs.
Fraselle Consultants vous permet de bénéficier d’une offre sélective et structure le financement afin d’optimiser l’opération.
Fraselle Consultants, votre cabinet conseil en investissement immobiliers : France entière, Nice, Monaco & à l'International.
L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF EN RÉGIME PINEL :
Au préalable, rappelons qu’un investissement locatif ne doit jamais être motivé par le seul gain fiscal. Fraselle Consultants conseille régulièrement l’investissement dans de l’immobilier Pinel afin de saturer le plafond des niches fiscales et donc de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à un plafond de 10 000 euros par an.
LES CARACTERISTIQUES DU RÉGIME PINEL :
- Réduction d’impôt maximum de 63 000 euros sur 12 ans ou 54 000 euros sur 9 ans ou encore 36 000 euros sur 6 ans,
- Le plafond maximal d’investissement par an est de 300 000 euros,
- Le prix du m2 maximal retenu est de 5 500 euros,
- Choix sur la durée d’engagement de location sur 6, 9 ou 12 années,
- Le prix du loyer au m2 est réglementé en fonction de la zone géographique dans laquelle est classée la commune du logement acquis. Les biens immobiliers loués en régime Pinel dans les Alpes-Maritimes appartiennent au « reste de la zone A ». Le prix du loyer au m2 est de 12,5 euros en 2017,
- Les loyers perçus sont soumis au régime d’imposition des revenus fonciers,
- Les revenus du locataire sont plafonnés à 36 993 euros pour une personne seule, 55 287 euros pour un couple (pour les Alpes-Maritimes),
- Possibilité de louer à des membres de sa famille, ascendants ou descendants.
Pour structurer efficacement l’investissement dans un bien immobilier locatif en régime Pinel, Fraselle Consultants vous accompagne,
- Dans le choix du bien en validant, entre autres, la qualité du promoteur, l’emplacement, la justesse du prix, le niveau de la demande locative, la répartition entre les lots commercialisés en Pinel et ceux occupés par les propriétaires, …
- Et, une fois le bien immobilier optionné, dans le montage du financement de l’opération afin de connaître très précisément l’effort d’épargne à budgéter.
ETUDE DE CAS: Acquisition d'un 3 pièces + Parking
- Achat d’un 3 pièces de 68,55 m2 avec 7,18 m2 de terrasse et 21,18 m2 de jardin au RCH Ouest pour un prix de 295 000 euros, Programme l’AVANT-MER de KAUFMAN&BROAD à Saint Laurent du Var (06),
- Un loyer mensuel Pinel de 866 euros + 50 euros de parking,
- Une réduction d'impôt mensuelle de 492 euros pendant les 9 premières années, puis de 246 euros pour les années 10 à 12. Soit une réduction d'impôts de 61 950 euros sur 12 ans,
- Un crédit sur 20 ans au taux de 1,9%, soit une mensualité de 1478 euros,
- Des Revenus locatifs mensuels de 916 euros avec parking,
- Soit un effort d’épargne :
- de 70 euros par mois (1478 - 916 - 492) pendant les 9 premières années,
- de 316 euros par mois les années 10 à 12 (1478 - 916 - 246),
- et de 562 euros par mois les 8 dernières années (1478 - 916).
- Cet effort d’épargne a été calculé sans tenir compte de la revalorisation annuelle des loyers, ni du déplafonnement du loyer Pinel à partir de la 13ième année.
- De même, pour des raisons de simplification, les calculs n’ont pas actualisés la valeur des flux financiers en fonction de leurs dates de réalisation.
Au terme des 20 ans :
• Le crédit est remboursé,
• Votre effort d’épargne a été :
-
- de 7 560 euros pendant les 9 premières années,
- de 11 376 euros pendant les années 11 à 12,
- et de 53 952 euros pendant les 8 dernières années,
Soit au total un effort d’épargne de 72 888 euros sur 20 ans. Vous n’avez payé que 24,7 % de la valeur du bien, le reste ayant été pris en charge par les locataires.
• Votre économie d’impôt générée par cet investissement a été de 61 950 euro sur les 12 premières années.
• Vous êtes propriétaire d’un bien d’une valeur moyenne estimée à 317 886 euro en prenant pour hypothèse que le prix n’est pas revalorisé pendant les 10 premières années afin d’amortir l’acquisition à un prix plus élevé que le marché d’un bien neuf et que les 10 dernières permettent de bénéficier de la revalorisation du marché immobilier estimée à 0,75%.
• Votre gain financier, avec l'économie d’impôt (hors réintégration des revenus fonciers de cet investissement), peut être estimé à 244 998 euro (317 886 – 72 888).
• Rendement annuel de l’investissement 16,8% = Gain financier 244 998 / Effort d’épargne 72 888 = 336 % de rendement sur 20 ans.
• Ce rendement annuel de 16,8% l’an doit être corrigé des frottements liés à l’imposition des revenus fonciers de cet investissement (Dans cet exemple nous ne pouvons calculer cette imposition car elle est variable selon votre tranche d’imposition).
• Le rendement annuel NET de votre investissement sera donc quelque peu inférieur compte-tenu de cette correction.
En conclusion, ce programme présente plusieurs critères essentiels pour réaliser un investissement performant :
- La qualité de signature du promoteur,
- L'emplacement du bien et ses perspectives de location,
- Les charges locatives réduites dans le neuf, estimées entre 1,5 et 2 euros le m2,
- Les économies d'énergie réalisées grâce à la construction aux dernières normes BBC du logement,
- Le montant du loyer par rapport aux mensualités du crédit,
- L'effort d'épargne mensuel en moyenne de 131,5 euro pendant les 12 premières années
- Une rentabilité brute d'impôt estimée au alentour de 16,8 % annuelle,
- La constitution d'un revenu fixe revalorisée de l’inflation si vous ne vendez pas à la 6ième, 9ième ou 12ième années le bien comme vous le permet la loi Pinel mais que vous optez pour la constitution d’un revenu fixe au terme des 20 ans du crédit (hypothèse retenue dans la présente simulation).
Fraselle Consultants, votre cabinet conseil en investissement immobilier : France entière, Nice, Monaco & à l'International.
LES ATOUTS DE L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN SCPI :
Parallèlement à l’investissement en immobilier physique, il existe l’immobilier collectif via la société civile de placement immobilier (SCPI) dénommé plus communément «pierre-papier ».
La SCPI collecte des capitaux auprès des épargnants (les associés) et sélectionne, achète et entretient les actifs immobiliers qu’elle met en location. Les épargnants/associés détiennent donc un nombre de parts de la SCPI et perçoivent en contrepartie des loyers.
L’immobilier collectif présente plusieurs atouts :
- Accessibilité à partir d’un investissement considérablement réduit ; Il permet d’investir indirectement en immobilier sans avoir à mobiliser de fortes sommes.
- Simplicité des formalités d’acquisition, sans processus complexe de signature chez le notaire,
- Mutualisation des risques géographiques et locatifs (impayés et dépréciations) : les SCPI investissent dans des biens de nature différente, répartis géographiquement et dont les locataires ont des profils variés.
- Opportunité d’investir dans l’immobilier de bureaux et de commerces, difficilement accessibles à un investisseur particulier. Les SCPI permettent d’accéder à cette classe d’actif dont le cycle de valorisation et le contexte économique sont dissociés de celui de l’immobilier d’habitation.
- Perception de revenus locatifs trimestriels : la SCPI perçoit des loyers versés par les locataires et verse aux épargnants/associés un revenu foncier trimestriel,
- Externalisation de la gestion locative : Aucun souci de gestion.
Fraselle Consultants sélectionne les SCPI et/ou OPCI et/ou SCI les plus performantes du marché. La « pierre-papier » peut être financée comptant, par crédit ou au travers de l’assurance-vie.
Acquérir de la « pierre-papier » vous permet d’accéder indirectement à l’immobilier avec un effort d’épargne considérablement réduit et/ou de diversifier votre patrimoine immobilier en accédant à de l’immobilier de bureaux et de commerces.
LE CRÉDIT IMMOBILIER :
Fraselle Consultants a signé des partenariats privilégiés avec des établissements bancaires vous permettant de bénéficier d’un financement optimal de votre projet immobilier.
Nous sommes en capacité de connaître les établissements bancaires ayant une politique de crédit offensive à un instant donné.
Il existe trois niveaux de taux pratiqués par les banques suivant les typologies de clientèle à partir desquelles ils segmentent leurs offres. Les grilles standard, premium et VIP. Fraselle Consultants élabore et présente votre dossier de façon optimale afin d’obtenir les meilleures conditions.
Toutes choses égales par ailleurs, un financement attractif ne se résume pas au seul taux d’intérêt. Un dossier de financement performant doit étudier trois points en priorité :
le taux d’intérêt obtenu sur la durée envisagée,
les garanties et le coût de l’assurance de prêt (individuelle et/ou de groupe),
les indemnités de remboursement anticipé.
Fraselle Consultants vous fait bénéficier d’un financement performant pour votre résidence principale, secondaire, pour un investissement locatif ou encore pour une opération d’achat de SCPI à crédit.
Fraselle Consultants, votre cabinet conseil en crédit immobilier : France entière, Nice, Monaco & à l'International.
